זהו תהליך במסגרתו מבנים ישנים מפונים ובמקומם נבנים בתי דירות מודרניים, רחבים, בטיחותיים ואיכותיים יותר. במסגרת זו מוסרים בעלי דירות את דירתם ליזם,
שהורס את המבנים הישנים ובונה במקומם מבנים חדשים.
בזמן הבניה משלם היזם לבעלי הדירות דמי שכירות לדירות שאליהן התפנו ובתום התהליך מקבלים הדיירים דירה משודרגת – הכוללת, בנוסף לגודלה המקורי, ממ”ד, מרפסת וחניה מקורה.
בשנת 2022 כשליש מסך הכל הבניה למגורים בישראל התרחשה בתהליכים של פינוי בינוי.
◄ ליווי בנקאי ומתן ערבויות חוק מכר בשווי הדירה החדשה לפי דוח שמאי.
◄ הקבוצה נושאת בעלויות שכר הדירה לאורך כל התקופה מיום הפינוי ועד לקבלת הדירה החדשה.
◄ מתן ערבויות בנקאיות עבור השכירות.
◄ הקבוצה נושאת בעלויות שכר טרחת – שמאי, עו"ד, פיקוח שיבחר על ידי הדיירים לכל תקופת הבניה.
◄ התחייבות לביטוח הפרויקט בכל הביטוחים הנדרשים לפרויקט התחדשות עירונית.
המפתח להנעת התהליך הינו התארגנות הדיירים. דיירי המתחם צריכים לבחור נציגות וזו מייצגת את דיירי המתחם אל מול יזם הפרויקט. כעיקרון, בכדי להוציא את התהליך אל הפועל יש צורך בהסכמת 67% מדיירי המתחם ו- 60% בכל בניין. הפעולה הראשונה של הנציגות תהיה לבחור יועצים מתאימים – עורך דין, מפקח בנייה ושמאי מקרקעין. שכר טרחת יועצים אלה משולם על ידי היזם.
ההחלטה החשובה ביותר של נציגות הדיירים. למעשה עסקת פינוי בינוי הינה שותפות, לשנים ארוכות, וכמו בכל שותפות יש ללמוד היטב את מכלול הידע על היזם: נסיון בתכנון ובניה, עוצמה כלכלית ואמינות.
קבוצת יצחקי הינה חברה ותיקה שבנתה אלפי יחידות דיור במרכז הארץ וניתן לסייר וגם ליצור קשר עם לקוחותיה. החברה הינה חברה איתנה כלכלית הנשענת על הכנסות עצמיות ממאות אלפי מ”ר של שטחי לוגיסטיקה, משרדים ומסחר.
הסכם משפטי זה מעגן את החובות של היזם אל מול הדיירים וכן את התמורות להן זכאים בעלי הדירות. הסכם זה מורה על תוספת השטח לדירות הבעלים החדשות, מפרט הנדסי לדירות (סוג הריצוף, המטבח ועוד פרטים רבים), ערבויות ובטוחות אותן על היזם לתת לדיירים, תשלום שכר דירה ועוד. כאמור, בכדי שהפרויקט יתרחש נדרשות חתימות מצד 67% מבעלי הדירות במתחם על הסכם זה.
לאחר שלב החתימות על היזם לקדם תכנון לפרויקט אל מול גופי התכנון הרלוונטיים. בשלב זה היזם יתקשר עם שורה של יועצים ובראשם אדריכל בכדי לקדם היתר או תוכנית בנייה עיר לפרויקט. תהליך זה יכול לקחת בין 2-4 שנים, תלוי ברמת הבשלות של המתחם בתוכניות הבינוי של הרשות המקומית. תהליך זה מסתיים בהוצאת היתר בניה ליזם והנפקת שובר לתשלום אגרות בניה ופיתוח מן העירייה ליזם.
בכדי להקים את הפרויקט נדרש היזם למימון בנקאי בהיקפים של כ- 80% מעלות הפרויקט. במסגרת זו בודק הבנק את הפרויקט ואת כדאיותו הכלכלית. במסגרת זו וכתנאי לפינוי הדירות מנפיק הבנק המלווה 3 ערבויות להבטחת זכויות הדיירים: ערבות חוק מכר (ערבות כשווי הדירה החדשה), ערבות שכירות (הבטחת דמי שכירות), ערבות המיסוי.
שלב רגשי מאוד בפרויקט במסגרתו הדיירים עוזבים את דירותיהם ויוצרים לשכירות (במימון וסיוע של היזם) והבניין הישן נהרס ומתחיל פרויקט הבניה. זהו שלב אופטימי כי בשלב זה ברור לכל שהפרויקט יוצא אל הדרך. לעיתים, כאשר התנאים מאפשרים זאת – יהיה תהליך של “בינוי – פינוי – בינוי” במסגרתו היזם יבנה בניין חדש לצד הבניין שאמור להרס – כך שייחסך מן הדיירים מעבר לדירה שכורה והם יעברו מהיום הראשון לביתם החדש.
בשלב זה מקבלים הדיירים את המפתחות לדירותיהם החדשות. היזם מחוייב לעמוד בכל הוראות ההסכם וכן להשלים את רישום הדירות על שם הדיירים ולהפקיד ערבות בדק.
